Der Gewerbeimmobilienmarkt verändert sich: Gebäude werden anders genutzt, die Zinssätze schwanken, Banken kriseln und es droht eine Rezession – Faktoren, die deutliche Preisrückgänge zur Folge haben könnten. Ein Umfeld, das aber auch Chancen bietet.

Entwicklung des Immobilienmarkts in den Regionen

Das größte Potenzial sehen wir in den Bereichen Wohnimmobilien, Logistikflächen und Rechenzentren in den USA, in Europa und in Asien-Pazifik. Die genannten Sektoren werden sich je nach Region sehr unterschiedlich entwickeln. Das Verständnis dieser regionalen Dynamiken ist aus unserer Sicht entscheidend für erfolgreiche Immobilieninvestitionen. 

Langfristtrends in einzelnen Sektoren 

Wohnimmobilien dürften von langfristigen Trends, wie der Urbanisierung, den zunehmenden Haushaltsgründungen und den steigenden Kosten für Wohneigentum, profitieren.  

Die wachsende Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten zählt zu den größten langfristigen Trends der Weltwirtschaft, insbesondere in Europa, das den USA deutlich hinterherhinkt. 

Die Hotellerie hat sich von ihrem pandemiebedingten Abschwung erholt und erweist sich trotz des sich verschlechternden konjunkturellen Umfelds und der steigenden Betriebskosten als resilient. In unseren Augen dürfte die Nachfrage auch künftig durch den Tourismus angekurbelt werden. 

In der jüngsten Vergangenheit wurden die Mieten und die Bewertungen von Einzelhandelsimmobilien durch das Wachstum des E-Commerce in die Knie gezwungen. Jedoch dürften Mehrmieterobjekte an erstklassigen Standorten attraktiv bleiben, auch wenn das Mietwachstum voraussichtlich gedämpft sein wird. 

Kein Immobiliensektor wurde stärker getroffen als Bürogebäude. Seit der Pandemie gehört das Homeoffice zum Arbeitsalltag – was in den USA langfristig Bestand haben dürfte. Die europäischen Beschäftigten dagegen sind größtenteils ins Büro zurückgekehrt – insbesondere jene, die in modernen Büros mit positivem Arbeitsumfeld tätig sind. Künftig steht dem Bürosektor eine Dreiteilung bevor: Erstklassige Liegenschaften – Gebäude mit geringem CO₂-Fußabdruck und ansprechender Ausstattung an attraktiven Standorten sowie mit hoher Auslastung – dürften den Sturm überstehen. Weitere Chancen sehen wir bei Investitionen in die Energiewende, Immobilien der Klassen B+ und A- an erstklassigen Standorten in Europa und Asien-Pazifik. Demgegenüber erwarten wir, dass Gebäude mittlerer Qualität umfassend modernisiert werden müssen, um zu überleben, während Immobilien mangelhafter Qualität als veraltet gelten und ihren Eigentümern große Verluste bescheren dürften. 

Anlagekonsequenzen 

Wir bevorzugen die Vergabe neuer Kredite sowie einen Ankauf bestehender Kredite – einschließlich Überbrückungskredite. Unserer Ansicht nach sollten Anleger in Sachen Fremdkapital einen breiten Ansatz fahren, ihre Eigenkapitalinvestitionen aber auf wenige Positionen begrenzen. Privatfinanzierungen und Sondersituationen werden an Bedeutung gewinnen. Die angeschlagene Bankenbranche eröffnet die Möglichkeit, Marktanteile bankenunabhängiger Kreditgeber zu erobern. Wir sehen Potenzial bei gewerblichen Immobilienkrediten, Verkäufen von Darlehensportfolios, notleidenden Krediten und Rettungskapital. Hier können Anleger von erstklassigen Objekten mit niedrigeren Beleihungsquoten und attraktiven Spreads profitieren. Zugleich können negativ wahrgenommene, mit gewerblichen Hypotheken besicherte Wertpapiere hohe Renditen einbringen und mit potenziell erheblichen Abschlägen gehandelt werden. Die Marktschwankungen werden für Relative-Value-Chancen auf allen öffentlichen und privaten Fremd- und Eigenkapitalmärkten sorgen. 

Nach unserer Auffassung sollten Anleger kurzfristig das vielfältige Chancenspektrum nutzen, das immobilienbezogene Fremdkapitalanlagen bieten, und gleichzeitig strategisch und geduldig in Bezug auf Eigenkapitalinvestitionen bleiben. Was langfristig ausgerichtete Anleger betrifft, sollte die Wertschöpfung durch Eigenkapitalstrategien vorangetrieben werden, mit Fokus auf Liegenschaften, die von langfristigen Trends – wie etwa Demografie, Digitalisierung und Dekarbonisierung – profitieren.

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